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再建築不可物件にリフォームして住むのはOK?

再建築不可物件ってご存知でしょうか。

再建築不可物件とは?

再建築不可物件とは、家が建っていても、解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない土地のこと。都市計画区域と準都市計画区域内だけにあります。

上記区域内では建築基準法により「接道義務」が設けられています。接道義務とは「幅員4m以上の道路に2m以上接していないといけない」というもので、接していない土地には家を建てることができないと定められています。

なぜこんな義務があるのかというと、消防車や救急車といった緊急車両が入れるようにすることで、消火活動や救助活動をスムーズに行えるようにするためです。つまり消防車や救急車が入れない土地に家を建てないように、ということなのです。

~SUUMO HPより引用

実は、妻の実家がまさに「 再建築不可物件 」なんです。。もともと平屋だったものを2階建てに増築してから すでに半世紀近く経っており 屋根や外壁の傷み具合も気になるところ。。接道義務に抵触するのがその理由のようです。

再建築不可物件にリフォームして住むことは可能

再建築不可物件は、新たに家を建てることはできませんが、既存の家をリフォームして住み続けることは可能です。オーナーが変わっても同様です。「ただし建築申請が不要なリフォームに限られます」

では建築申請が不要なリフォームとはどういったものでしょうか。「まず2階建て以下・延床面積が500m2・高さ13m以下・軒の高さ9m以下の木造建築物(4号建築物と呼ばれる)であれば、増改築をしなければ建築申請が不要です」

~SUUMO HPより引用

リフォームして住み続けることは可能とあるので、屋根の修理や外壁の補修などは問題ないようです。

再建築は絶対できないのか?

再建築不可物件を建築可能にするには、接道義務を果たす土地にすることです。

「 接道義務を果たす土地にする 」とは、近隣の地権者と協議しセットバックするなり、隣接する土地を購入して接道義務を獲得する必要があります。これはなかなかの時間とお金が必要です。

再建築を可能にする土地購入の例

1)の場合、(A)(B)(C)のいずれかの土地を購入
(2)の場合(C)(D)(E)の土地を購入して合わせることで、接道義務を果たせる
(3)の場合、(C)や(F)購入して合わせるか、(F)(G)(H)の土地所有者にお願いして、一緒にセットバックすることで目の前の通路を42条2項道路に申請する

ただし申請したからといって必ずしも認められるわけではありませんので、行政に確認してから申請をしましょう。

~SUUMO HPより引用

いっそのこと売却してしまえば 楽になる?と考えるのもありかと感じる方もおられるでしょうが、

再建築不可物件を買取するメリット

再建築不可物件を買取するメリットは、なんといっても価格が安いことです。「建て替えができない、増改築ができない、車も入らない土地は買い手がつきにくいですから、周囲と比べてやはり安くなります」。その相場は、周囲の1割~5割程度といったところ。

~SUUMO HPより引用

安く買いたたかれてもOKの方は売却も一つの手段ですね。

■再建築不可物件を購入するメリット

・価格が安い
・固定資産税や都市計画税が安い
・隣地の所有者であれば敷地を広げられる

~SUUMO HPより引用

この「 隣地の所有者であれば敷地を広げられる 」という選択肢は、場合によっては隣地の所有者も再建築不可物件で お隣の土地を購入することで「 接道義務 」をクリアすることにつながる場合は、かなりのメリットですね。おそらく いくらか油をのせた値段で取引されることでしょう。

妻の実家の場合、義理母は81歳と高齢で このまま修理をして住み続けるようです。

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